Необходимо ли погашать в реестре недвижимости запись об ипотеке на квартиру, приобретенную на кредитные средства, при ее продаже?

Согласно части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя. При этом запись, содержащаяся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
В случае отсутствия данного согласия на момент осуществления регистрационных действий по регистрации перехода права и права собственности приобретателя объекта недвижимости, а также наличия в ЕГРН непогашенной записи об ипотеке (залоге) государственная регистрация будет приостановлена по решению государственного регистратора прав на срок 3 месяца, что повлечет предоставление государственной услуги по государственной регистрации прав в более поздний срок, чем предусмотрено в ст. 16 Закона № 218-ФЗ.
В связи с чем, при продаже объекта недвижимости при действующей (не погашенной) ипотеке в ЕГРН в орган регистрации прав помимо заявлений и правоустанавливающих документов необходимо представить также согласие залогодержателя на совершение данной сделки либо до дня обращения в орган регистрации прав за переходом права и права приобретателя погасить регистрационную запись об ипотеке (залоге).
Указанные требования действующего законодательства распространяются также при совершении уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
С каким разрешенным использованием земельного участка можно поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилой дом в упрощенном порядке (в рамках «Дачной амнистии»)?
Если жилой дом создан на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации)), то до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на такой жилой, а также садовый дом на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости (ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, только на вышеуказанных земельных участках возможно осуществить учетно-регистрационные действия на жилой (садовый) в упрощенном порядке (в рамках «Дачной амнистии»).
Можно ли снять с учета и прекратить право собственности на объект недвижимости по справке о пожаре без обращения к кадастровому инженеру?
В соответствии с пунктом 7.4 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), основанием для снятия с государственного кадастрового учета и прекращения права собственности на прекративший свое существование объект недвижимого имущества является акт обследования, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральном законе порядке.
Согласно части 1 статьи 23 Закона № 218-ФЗ, акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.
Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт (ч. 2 ст. 23 Закона № 218-ФЗ).
Таким образом, только акт обследования, подготовленный кадастровым инженером, является основанием для снятия с государственного кадастрового учета и прекращения права собственности на прекративший свое существование объект недвижимого имущества, независимо от основания прекращения существования (пожар, разрушение в результате ветхости и т.д.).
Справка о пожаре не является документом, на основании которого будут осуществляться действия по снятию с учета и прекращению права собственности на прекративший свое существование объект недвижимости.
Кроме того, снятие с государственного кадастрового учета и прекращение права собственности на прекративший свое существование объект недвижимого имущества возможно на основании решения суда.
Заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения, регистрации недвижимости в электронном виде Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталья Ковалева